橫峰縣《橫峰縣既有住宅加裝電梯
暫行辦法》解讀
一、起草背景
為貫徹落實(shí)中央、省、市領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)住宅加裝電梯工作的指示精神，規(guī)范、有序、高效地推進(jìn)既有住宅加裝電梯民生項(xiàng)目，對于適應(yīng)老齡化社會(huì)需求，促進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)，完善住宅使用功能等方面具有重要意義。在省政府出臺(tái)的關(guān)于印發(fā)《江西省城市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》的通知（贛建字【2019】5號(hào)），上饒市政府出臺(tái)的關(guān)于印發(fā)《上饒市中心城區(qū)既有住宅加裝電梯暫行辦法》的通知(饒建聯(lián)發(fā)【2020】3號(hào))基礎(chǔ)上，結(jié)合近年來加梯工作開展實(shí)際，起草了《橫峰縣既有住宅加裝電梯管理辦法》（以下簡稱《辦法》）），進(jìn)一步規(guī)范加梯工作開展的程序、明確工作要求、厘清主體責(zé)任，以便有系統(tǒng)地推進(jìn)既有住宅加裝電梯工作。
二、既有住宅加裝電梯必要性
（一）貫徹落實(shí)中央和省市相關(guān)政策精神的必要舉措。2019年、2020年，國務(wù)院連續(xù)兩年將“支持加裝電梯”內(nèi)容寫入政府工作報(bào)告。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》等對于“實(shí)施老年人居家適老化改造工程”也提出了明確要求。我縣既有老舊小區(qū)，由于缺乏電梯等配套設(shè)施，居民上下樓問題日益突出，群眾要求改善居住條件的意愿強(qiáng)烈，尤其是老年人群對于加裝電梯的呼聲較高。為貫徹落實(shí)十九大報(bào)告提出的“老有所養(yǎng)、住有所居”的要求，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，亟需依法推進(jìn)老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作。
（二）推進(jìn)城市有機(jī)更新制度創(chuàng)新的必然要求。加裝電梯作為既有老舊小區(qū)改造提升的一項(xiàng)重要建設(shè)內(nèi)容，是對住宅使用功能的再完善和再提升，也是推進(jìn)城市有機(jī)更新的一項(xiàng)重要舉措。因此，制定《辦法》既是貫徹落實(shí)地方性法規(guī)的要求，也是修改完善現(xiàn)行政策的實(shí)際需要具有積極意義。
（三）健全基層社會(huì)治理體系的重要機(jī)制。既有老舊小區(qū)加裝電梯作為一項(xiàng)老百姓家門口的民生工程，直接關(guān)系到老百姓的切身利益，項(xiàng)目覆蓋面廣、群眾參與度高、社會(huì)影響力大。，我縣按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)、各方支持”的工作原則，首次在縣政府民生實(shí)事項(xiàng)目中,實(shí)現(xiàn)業(yè)主“自愿發(fā)起、自主決策、自籌資金”工作模式。通過建立由樓道長牽頭、街道社區(qū)搭建平臺(tái)、居民共商共議、第三方組織參與調(diào)解的基層民主協(xié)商機(jī)制，在“有事好商量”的氛圍中充分發(fā)揮業(yè)主主體作用。制定《辦法》有利于打造共建、共治、共享的社會(huì)治理新格局和杭州樣本。
三、起草依據(jù)
1、《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《江西省城區(qū)既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》《上饒市中心城區(qū)既有住宅加裝電梯暫行辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本實(shí)施辦法。
四、主要內(nèi)容
《辦法》共二十四條,堅(jiān)持法律效果、社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一,貫徹落實(shí)“放管服”和“最多跑一次”等改革工作要求,從加裝電梯工作實(shí)際出發(fā),針對需要解決的難點(diǎn)問題,在符合有關(guān)法律法規(guī)前提下設(shè)計(jì)相應(yīng)制度和措施。
（一）《辦法》明確了加裝電梯的適用范圍。將其定義為：“本《辦法》所稱既有住宅（個(gè)人自建房除外）是指縣城規(guī)劃區(qū)與2020年12月31日前已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明，未列入房屋征收改造計(jì)劃且未設(shè)電梯的四層以上（含四層，不含地下室）非單一產(chǎn)權(quán)，主體結(jié)構(gòu)安全的住宅”。
（二）《辦法》調(diào)整了民主表決條件和流程。根據(jù)2021年1月1日起施行的《民法典》有關(guān)規(guī)定，《辦法》對原“雙三分之二以上”的表決條件進(jìn)行了調(diào)整，明確既有老舊小區(qū)住宅需要加裝電梯的,申請人應(yīng)當(dāng)征求所在單元全體業(yè)主意見,經(jīng)本單元“雙三分之二以上”業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的“雙四分之三以上”業(yè)主同意后,方可簽訂加裝電梯項(xiàng)目協(xié)議書。同時(shí)規(guī)定“商品房性質(zhì)的小區(qū)住宅加裝電梯,需要占用小區(qū)范圍內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地等公共場所的,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法典》關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行”。
針對業(yè)主意見統(tǒng)一難等問題，《辦法》引導(dǎo)相關(guān)當(dāng)事人先行通過友好協(xié)商的方式，解決加裝電梯過程中的利益平衡、權(quán)益受損等事宜，也可委托業(yè)主委員會(huì)、人民調(diào)解組織和其他社會(huì)組織等進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)商不成的，由屬地社區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）通過協(xié)調(diào)會(huì)、聽證會(huì)等方式，積極搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，盡可能消除意見分歧、達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)政府引導(dǎo)、居民自治、社會(huì)參與的良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理新格局。此外，《辦法》明確提出，鼓勵(lì)和支持老年人、殘疾人居住的既有老舊小區(qū)住宅依法加裝電梯，對于該類加梯項(xiàng)目，屬地社區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)加大調(diào)解力度，把好事辦好、辦實(shí)。
（三）《辦法》完善了加裝電梯項(xiàng)目審批機(jī)制。我縣由住建部門牽頭、相關(guān)部門共同參與的加梯項(xiàng)目聯(lián)合審查機(jī)制，有效破解項(xiàng)目審批難題。《辦法》進(jìn)一步鞏固、細(xì)化了聯(lián)合審查的相關(guān)規(guī)定，明確聯(lián)合審查通過后申請人須依法辦理建設(shè)工程、特種設(shè)備安裝等相關(guān)審批手續(xù)，并結(jié)合國家、省市相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定進(jìn)一步明確：簡化審批手續(xù)、提高審批效能，此外，《辦法》要求電力、水務(wù)、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒕W(wǎng)絡(luò)等管線單位，開通綠色通道辦理相關(guān)手續(xù)，實(shí)施管線遷移改造。
（四）《辦法》強(qiáng)化了項(xiàng)目質(zhì)量和安全的監(jiān)督。為確保加裝電梯項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，《辦法》明確對加裝電梯涉及的土建施工和特種設(shè)備安裝實(shí)施“雙線監(jiān)管”：申請人應(yīng)當(dāng)接受所在縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其委托的建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)的工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理；施工前，電梯安裝單位應(yīng)當(dāng)書面告知市市場監(jiān)督管理部門，并依法向特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請監(jiān)督檢驗(yàn)；項(xiàng)目完工并經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢驗(yàn)合格后，申請人應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和電梯安裝單位對加裝電梯項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。此外，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，《辦法》明確了加裝電梯項(xiàng)目的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和電梯安裝單位等五方主體責(zé)任，并對其資質(zhì)提出了相應(yīng)的要求。
（五）《辦法》規(guī)范了加裝電梯的后續(xù)使用管理。為進(jìn)一步規(guī)范電梯加裝后的使用管理，確保電梯安全平穩(wěn)運(yùn)行，《辦法》重點(diǎn)對后續(xù)管理的責(zé)任主體、變更管理、資金籌集等問題予以明確，規(guī)定既有老舊小區(qū)住宅加裝電梯的申請人負(fù)責(zé)加裝電梯的日常使用和運(yùn)行管理，申請人委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或經(jīng)協(xié)商確定的實(shí)際負(fù)責(zé)人依法履行電梯安全使用管理義務(wù)，鼓勵(lì)加裝電梯申請人通過投保電梯綜合服務(wù)保險(xiǎn)，減輕日常維護(hù)管理的負(fù)擔(dān)。《辦法》明確，因轉(zhuǎn)讓、繼承或者受遺贈(zèng)取得加裝電梯住宅所有權(quán)的，由住宅受讓人依法承繼加裝電梯項(xiàng)目協(xié)議書約定的權(quán)利和義務(wù)。
（六）《辦法》拓寬了加裝電梯資金籌集渠道。為加快推進(jìn)加裝電梯工作,讓改革紅利惠及更多群眾,《辦法》第五條在明確“既有老舊小區(qū)住宅加裝電梯所需的建設(shè)、運(yùn)行使用、維護(hù)管理資金由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)”的同時(shí),“鼓勵(lì)社會(huì)力量通過捐贈(zèng)、資助、技術(shù)服務(wù)等方式參與住宅加裝電梯”,拓寬資金籌集渠道。