（2019年10月31日上饒市第四屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）
目錄
第一章總則
第二章新建物業和前期物業管理
第三章業主、業主（代表）大會和業主委員會
第四章物業管理
第五章物業的使用和維護
第六章監督管理
第七章法律責任
第八章附則
第一章總則
第一條為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善居民的居住和生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指業主自行或者通過選聘物業服務企業、委托其他管理人，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。
第三條物業管理區域根據物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素綜合確定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第四條物業管理應當遵循業主自治、服務規范、政府監管、行業自律的原則。
第五條市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理納入社會治理體系，健全物業管理體制，完善物業管理的監督管理機制。
第六條市人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理。
縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業管理活動的監督管理部門。
第七條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，依法制定和組織實施自律性規范。
第二章新建物業和前期物業管理
第八條自然資源主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求，列入住宅小區建設項目的規劃條件：
（一）停放汽車的車位、車庫；
（二）摩托車、自行車、電動自行車停車場所，以及電動自行車、汽車充電場所和設施；
（三）全民健身設施；
（四）物業管理用房；
（五）法律、法規規定的其他應當列入規劃條件的設施。
住宅小區建設項目達到一定規模，按照國家、省和本市有關規定必須配建的幼兒園、醫療衛生、社區居家養老和社區管理等公共服務設施，應當一并列入規劃條件。
第九條住宅小區建設項目的建設單位應當將下列設施的建設要求列入建設項目設計方案：
（一）列入規劃條件的設施；
（二）安全防范設施；
（三）通信基礎設施；
（四）快遞服務設施；
（五）建筑垃圾臨時堆放場所；
（六）非住宅部分用于餐飲經營的油煙排放設施；
（七）法律、法規規定的其他應當列入設計方案的設施。
自然資源主管部門在核發住宅小區建設項目規劃許可證時，應當審查建設項目設計方案中相關設施設計指標及其具體位置，并且征求住房和城鄉建設主管部門的意見。
第十條住宅小區建設項目的建設單位應當在取得房屋預售許可證前，通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理，并與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。分期開發的項目，其前期物業管理招投標，應當以全部物業管理區域為范圍。
符合下列條件之一的，經住房和城鄉建設主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業：
（一）同一物業管理區域內，多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米，單體高層物業建筑面積或者純別墅區建筑面積低于一萬平方米的項目；
（二）投標人少于三人的。
第十一條建設單位應當在出售新建房屋前制定臨時管理規約。前期物業服務合同和臨時管理規約由建設單位在售房時向買受人明示并經買受人書面確認。
建設單位、物業服務企業應當自簽訂物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內，持上述資料向物業所在地住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
第十二條新建物業符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、城市管理、住房和城鄉建設、生態環境、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房和城鄉建設主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視、安全防范等設施設備已按照規劃設計要求建成且已達到國家、省有關建設標準，并與相關專業單位辦理移交手續，業主可以獨立計量繳費使用；
（三）按照規劃設計要求建設的生活購物場所、幼兒園、托兒所、郵政、醫療衛生、公共文化、全民健身、環衛、社區居家養老和社區管理等公共服務設施已建成；
（四）按照規劃設計要求建設的道路、綠地、物業管理用房以及電動自行車、汽車充電場所等基礎設施和公共配套設施已建成，能滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、壓力容器、消防設施和器材等共用設施設備依照法律、法規規定已取得合法使用手續，需要進行檢測的，已由具備相應資質的檢測機構檢測合格；
（六）消防車通道、消防登高場地、人防工程、地下空間已設置顯著標志；
（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（八）法律、法規規定的其他條件。
第十三條物業交付十五日前，建設單位與前期物業服務企業應當在住房和城鄉建設主管部門的監督下，完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。
在辦理承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）業主名冊；
（五）物業管理所必需的其他資料。
前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，持建設單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向住房和城鄉建設主管部門備案。
第十四條建設單位應當將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營設施設備及其施工圖紙，移交給相關專業經營單位維護管理。
未移交前，前款規定的設施設備的維修、養護和管理責任由建設單位承擔。
第三章業主、業主（代表）大會和業主委員會
第十五條房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承或者征收補償等法律事實已經合法占有建筑物專有部分的人，視為業主。
房屋的租用人、借用人等物業使用人可以根據業主的書面授權行使相關權利并承擔相應義務。物業使用人違反物業管理相關法律法規、管理規約規定的，有關業主應當承擔連帶責任。
第十六條一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十七條一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會的書面報告，并提供相應資料。
建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會的書面要求。
第十八條街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的三十日內，會同住房和城鄉建設主管部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。
籌備組由業主、建設單位代表，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、住房和城鄉建設主管部門、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
籌備組中的業主代表，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會組織業主推薦產生。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對擬進入籌備組的業主代表進行資格審查。
第十九條新建物業首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理承接查驗前，將首次業主大會會議籌備經費交至住房和城鄉建設主管部門指定的銀行賬戶，供業主大會籌備組使用。
未成立業主大會的原有住宅小區首次業主大會的籌備經費，由全體業主共同承擔。
首次業主大會籌備經費的具體標準和管理辦法，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。
籌備組應當制定籌備經費使用方案并公示，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）審查，報住房和城鄉建設主管部門備案后執行。
第二十條籌備組中的業主代表應當具有完全民事行為能力，遵守有關法律法規，熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平。
業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組中的業主代表：
（一）本人或者其配偶、直系親屬在同一物業管理區域內的物業服務企業任職，或者與該物業服務企業有其他利害關系的；
（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，破壞房屋承重結構、主體結構的；
（四）有個人信用不良記錄且未消除的；
（五）受過拘留處罰或者刑事處罰的；
（六）其他不適合擔任籌備組中業主代表的情形。
第二十一條籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。
籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。
第二十二條業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；
（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）依法決定改變共有部分的用途；
（九）決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。
第二十三條業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及網絡討論和投票的形式召開。
業主大會會議采用集體討論形式的，業主可以自行參加，也可以書面委托代理人參加；采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告；采用網絡討論和投票形式的，應當對業主進行網絡實名認證，并接受住房和城鄉建設主管部門的監督。
第二十四條物業管理區域內的業主人數較多的，業主大會可以決定成立業主代表大會，履行業主大會職責。
業主代表大會由業主按樓（幢）、單元或者樓層為單位推選業主代表組成，每樓（幢）至少有一名業主代表，業主代表總人數一般不少于三十人且不超過八十人。
業主代表大會的議事規則，由業主大會制定。
第二十五條業主代表實行任期制，任期和業主委員會任期相同，可以連選連任。
業主代表已經不具備業主身份的，其代表資格自行終止；業主代表不履行職責的，其所代表樓（幢）、單元或者樓層的業主可以協商決定終止其代表資格。業主代表資格終止后，由相關業主重新推選業主代表。
第二十六條業主代表在參加業主代表大會前，應當就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。需全體業主投票表決的事項，業主的選票經本人簽字后，由業主代表提交業主代表大會會議。
第二十七條業主委員會負責執行業主（代表）大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業主（代表）大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主（代表）大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督專項維修資金的使用；
（五）督促業主按時交納物業服務費用；
（六）監督管理規約的實施；
（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；
（九）業主（代表）大會賦予的其他職責。
第二十八條業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員實行任期制，每屆任期為三至五年，可以連選連任，具體由業主大會議事規則確定。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。
第二十九條召開業主（代表）大會、業主委員會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地住房和城鄉建設主管部門、居（村）民委員會，并邀請住房和城鄉建設主管部門、居（村）民委員會派代表參加，聽取住房和城鄉建設主管部門、居（村）民委員會意見、建議。
第三十條業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主（代表）大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和共有部分經營收益的收支情況；接受業主查詢所保管的物業管理信息。
對于應當公開而沒有公開的信息，業主有權查詢或者要求業主委員會公開；仍不公開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令公開。
第三十一條業主委員會的印章由專人負責保管，根據業主（代表）大會的決定使用；業主委員會會議討論職責范圍內事項需要使用印章的，經半數以上成員簽字同意作出決定后方可使用。
第三十二條業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員資格自行終止：
（一）喪失業主身份的；
（二）喪失完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的；
（三）被依法追究刑事責任的；
（四）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；
（五）利用成員資格，索取或者收受建設單位、物業服務企業、其他有關單位、個人的財物的；
（六）拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金，經三次書面催交拒不交納的。
第三十三條業主委員會成員有下列情形之一的，根據業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議，由業主（代表）大會或者業主委員會根據業主（代表）大會的授權，決定是否終止其成員資格：
（一）以書面形式向業主（代表）大會或者業主委員會提出辭職的；
（二）本人或者其配偶、直系親屬在本物業管理區域內的物業服務企業任職，或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系的；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，非法侵占業主共用部位、共用設施設備和場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；
（四）違規使用業主委員會印章的；
（五）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的；
（六）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動的；
（七）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主（代表）大會、業主委員會未按照前款規定終止相關成員資格的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）經調查核實后，應當責令終止。
第三十四條業主委員會任期屆滿六十日前，應當書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到書面報告之日起三十日內組建換屆改選小組。業主委員會任期屆滿前，換屆改選小組組織召開業主（代表）大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會未按照前款規定報告的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以應業主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主（代表）大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆改選小組由業主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本條例第二十條的規定，人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主（代表）大會會議對下列事項作出決定：
（一）選聘、解聘物業服務企業；
（二）調整物業收費標準；
（三）除發生危及房屋安全和人身財產安全的應急維修之外的物業維修、更新、改造等重大事項；
（四）其他重大事項。
第三十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主（代表）大會所有的財物移交街道辦事處（鄉鎮人民政府）保管。業主（代表）大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時提供。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
業主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、住房和城鄉建設主管部門應當責令其限期移交。
第三十六條物業管理區域內有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主大會、業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的；
（三）業主委員會不履行職責達三個月以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
物業管理委員會由業主代表以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、住房和城鄉建設主管部門、公安機關派出機構、居（村）民委員會派員組成。物業管理委員會的主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。
第三十七條物業管理委員會應當就物業共同管理事項征求全體業主意見，形成的決定應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于十日。
物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。
第三十八條物業管理區域內共有部分的經營收益屬于全體業主共有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以根據業主（代表）大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。
業主（代表）大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員津貼從共有部分經營收益中列支，具體額度由業主委員會提出預算，經業主（代表）大會表決通過后執行。
共有部分經營收益、業主（代表）大會和業主委員會工作經費以及業主委員會成員津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證以及相關會計資料，并在每年三月底前公布上一年度的賬目情況。
共有部分經營收益不得以任何個人名義進行存儲和管理。業主委員會向銀行申請開戶時需要提供備案證明等材料的，物業所在地住房和城鄉建設主管部門應當出具。
第三十九條管理規約規定或者業主（代表）大會決定委托有資質的中介機構對共有部分經營收益的收支情況進行審計的，業主委員會不得拒絕。
業主委員會拒絕接受審計的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促業主委員會限期聘請專業機構進行審計；逾期未聘請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當代為聘請專業機構進行審計。審計結果應當向全體業主公告，審計費用從共有部分經營收益中支出。
業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第四章物業管理
第四十條業主（代表）大會或者全體業主可以決定通過聘請管理人員、購買專業服務等方式自行管理物業。
采取自行管理物業方式的，業主委員會或者全體業主應當根據成員津貼、管理人員工資、專業服務費用、公共能耗費用等支出，結合共有部分經營收益情況，擬訂物業管理收費方案，由業主（代表）大會或者全體業主討論通過后執行。
自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次，接受業主監督。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會應當加強對業主自行管理物業的監督和指導，并給予必要的支持和協助。
第四十一條業主（代表）大會或者全體業主決定選聘物業服務企業進行物業管理的，應當通過招投標方式進行。經兩次招投標，投標人均少于三人的，可以通過協議方式選聘物業服務企業。
業主委員會應當擬定選聘物業服務企業的方案。選聘方案經業主（代表）大會會議討論表決通過后，由業主委員會在物業管理區域內顯著位置公告。
物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業所在地住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
第四十二條物業服務企業應當提供下列基本服務項目，并作為物業服務合同約定的內容：
（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、安全防范設施等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養；
（二）公共綠地、道路、場所等共用部位的養護、管理；
（三）公共照明、健身設施等共用設施設備的使用管理和維修養護；
（四）疏散通道、安全出口和消防車通道管理，車輛行駛和停放管理；
（五）二次供水水箱（水池）定期清洗、消毒和水質檢測；
（六）環境衛生清掃保潔，病媒生物防制；
（七）物業管理區域外來人員和車輛登記管理，二十四小時安保值班和定期巡邏，監控視頻實時監視并留存圖像信息三十日以上；
（八）物業裝飾裝修活動管理；
（九）對違反法律法規、管理規約規定的行為進行勸阻、報告，對物業使用糾紛進行調解；
（十）物業共用部位、共用設施設備維修、改造費用的賬務管理；
（十一）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理服務。
第四十三條物業服務企業根據物業服務合同的約定將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務機構的，應當告知業主委員會并向全體業主公示。
未經物業服務企業委托，任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務，但物業服務企業未按照合同約定提供相應服務的情形除外。
第四十四條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布并及時更新：
（一）物業服務企業的營業執照，項目負責人的基本情況、聯系方式，客服、工程維修等電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、安全防范等專項設施設備的日常維護保養委托單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
（四）由業主委員會委托物業服務企業管理的業主共有部分經營收益的財務信息；
（五）受委托代收代繳事項；
（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他應當公示的信息。
第四十五條物業服務企業應當制定物業管理區域內應急防范預案。發生下列情形之一的，物業服務企業應當立即通知相關業主、物業使用人，及時采取應急措施，同時向相關主管部門報告，并協助做好救助工作：
（一）發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；
（二）建筑物及其附屬設施設備出現安全隱患，嚴重危及人身安全、建筑物安全的；
（三）發生群體性事件，影響社會穩定的；
（四）發生重大傷亡事件的；
（五）其他影響業主或者物業使用人正常生活的事件。
第四十六條物業服務企業應當按照法律法規規定以及合同約定履行物業維護、管理和服務的義務，不得有下列行為：
（一）擅自改變物業管理區域內公共建筑、物業管理用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途；
（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業管理區域內道路、綠地、場地等共用部位和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動；
（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；
（四）將全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位、個人；
（五）物業服務合同終止前，擅自停止物業管理服務；
（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；
（七）非法限制業主進出物業管理區域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，擅自停水停電等；
（八）泄露業主信息；
（九）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；
（十）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業有前款規定行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門錄入物業服務企業信用檔案。
第四十七條市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定物業服務等級標準，并會同價格主管部門制定與物業服務等級相對應的收費參考價格。物業服務收費參考價格可以根據物價、人工成本上漲等因素適時作出調整。
物業服務收費實行市場調節價的，由業主和物業服務企業根據收費參考價格，在物業服務合同中約定。
業主購買的房屋已經交付但未裝飾裝修的，物業服務費用可以按一定比例收取，具體比例在物業服務合同中約定。
第四十八條業主應當按照物業服務合同約定的期限和標準交納物業服務費用，不得以未享受或者無需接受相關物業服務，或者以房屋質量問題等非物業服務企業過錯為由拒交或者少交物業服務費。
物業服務企業應當根據物業服務合同約定的標準提供物業服務，不得以成本上漲、收費不足為由降低服務標準。
第四十九條物業服務合同應當載明物業服務項目和服務標準、收費項目和收費標準、雙方權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限以及違約責任等。
物業服務合同有效期內，物業服務企業提出調整物業服務項目、服務標準或者收費項目、收費標準的，應當與業主委員會協商草擬調整方案并在住宅小區顯著位置公示三十日，經業主（代表）大會表決通過后實施，同時與業主委員會簽訂物業服務變更協議。
第五十條業主未按照合同約定交納物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用，經書面催繳無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納的，物業服務企業可以在住宅小區顯著位置予以公示，并可以請求業主委員會代為催繳。
物業服務企業提供的服務未達到合同約定標準的，應當承擔相應違約責任。
業主與物業服務企業產生糾紛，經協商無法達成一致的，可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會組織調解。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會應當受理。調解不成的，可以按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。
第五十一條物業服務合同到期未續聘的，或者由于其他原因終止的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業服務企業要求業主委員會協助收取業主欠繳物業費的，業主委員會應當給予協助。
第五十二條物業服務企業退出物業管理區域的，應當撤出物業服務人員，清退預收、代收的有關費用，并向業主委員會履行下列交接義務：
（一）移交承接物業時所接收和記錄的全部資料；
（二）移交有關物業的改造、維修、保養等技術服務檔案資料；
（三）移交物業管理用房；
（四）移交物業管理期間配置的屬于業主共有的固定設施設備；
（五）清算并移交業主委員會委托其管理的共有部分經營收益；
（六）法律、法規規定的其他事項。
未成立業主委員會的，由物業服務企業向街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行交接義務。
物業服務企業退出物業管理區域時，不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
第五十三條物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務企業依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、管理用房和設施設備等交接義務。
物業服務合同雙方可以委托物業所在地住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）保管履約保證金。
第五十四條市、縣（市、區）人民政府應當完善老舊住宅小區配套基礎設施和公共服務設施，加快老舊住宅小區整治改造。老舊住宅小區整治改造后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當征求業主的意見，劃定物業管理區域，實行物業管理。
在不影響消防安全和道路通行前提下，市、縣（市、區）人民政府有關部門應當指導、協助老舊住宅小區增設必要的停車位和車輛充電設施，以及加裝電梯。
第五章物業的使用和維護
第五十五條業主、物業使用人使用物業時，應當遵守有關法律法規的規定以及臨時管理規約、管理規約。
臨時管理規約、管理規約應當對下列事項作出約定：
（一）建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地的使用、維護、管理；
（二）業主共有部分的經營與收益的分配、使用和管理；
（三）業主和物業使用人在安全管理、環境衛生、裝飾裝修、動物飼養、植物種植等方面的權利與義務；
（四）違反管理規約應當承擔的責任；
（五）其他應當約定的事項。
第五十六條物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途或者自然資源主管部門批準的設計用途使用物業。
新建住宅小區內的非住宅物業設計用于餐飲經營的部分，應當配置相應的專用煙道。未配置專用煙道的，不得用于餐飲經營。
第五十七條業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。協議中應當明確房屋結構保護、裝飾裝修時間限制、裝修材料堆放搬運和垃圾清運要求、空調外機安裝要求以及禁止行為和違約責任等內容。業主自行管理物業的，由業主、物業使用人向業主委員會履行告知義務并簽訂協議。
業主在裝飾裝修房屋過程中，不得破壞、改變房屋外立面。
業主在使用物業過程中，應當采取有效的防護措施，避免陽臺、窗臺放置物以及外立面懸掛物墜落、脫落。業主委員會、物業服務企業發現存在高空墜物安全隱患的，有權要求業主及時整改，消除隱患。
第五十八條物業服務企業應當加強對業主的消防安全宣傳教育，按照規定定期對物業管理區域開展消防安全巡查工作，消除火災隱患。已成立業主委員會但未選聘物業服務企業的，由業主委員會組織業主、物業使用人做好消防安全工作。對尚未組建業主委員會也未選聘物業服務企業的住宅小區，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。
第五十九條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要。在滿足業主的需要后，將車位、車庫出租給業主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，并在物業管理區域內公示，接受業主查詢和監督。
物業管理區域內如需占用業主共有的道路或者其他公共場地增設車位的，應當由業主（代表）大會決定，并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有，是否收取車輛停放費由業主（代表）大會決定。
物業管理區域內，業主、物業使用人未按照規定停放汽車，影響道路通行的，由業主委員會或者物業服務企業通知改正；拒不改正的，移送公安機關交通管理部門按照有關規定處理。
市人民政府可以根據需要制定物業管理區域內的停車管理辦法。
第六十條建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。已建成的停車場所和充電設施不能滿足業主需要，且有可用場地的，由業主（代表）大會或者業主委員會、物業服務企業按照規定辦理有關手續后修建。老舊住宅小區內無可用場地的，應當在整治改造過程中予以解決。
禁止在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電；禁止從室內引電線用于交通工具充電。
第六十一條物業服務企業承接物業后，應當負責對電梯的日常管理和維護保養，及時制止危及電梯安全的行為，確保電梯正常運行。因日常管理或者維護保養不當等原因導致電梯無法正常使用的，物業服務企業應當依法承擔相應的責任。業主自行管理物業的，由業主委員會履行電梯日常管理和維護保養職責。
老舊住宅小區改造需要加裝電梯的，應當征得相關業主的同意，依法辦理相關審批手續。加裝電梯應當確保建筑結構安全，并且符合消防安全要求，不得改變既有建筑主體承重結構，不得變相增加住宅使用空間，不得超出原建設用地界址范圍。
第六十二條物業服務企業承接物業后，負責對二次供水水箱（水池）的日常管理，定期進行清洗、消毒，并采取措施防止異物進入水箱（水池）。
二次供水水箱（水池）的清洗、消毒周期由當事人在物業服務合同中約定，但每年不得少于兩次。負責清洗、消毒的工作人員應當持有健康證，操作符合衛生要求。
第六十三條建設單位已經將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營設施設備移交給專業經營單位的，以及老舊住宅小區已經完成對公用事業經營設施設備分戶改造的，由專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口及其之前的設施設備的維修、養護和管理，保證其安全運轉和正常使用。
第六十四條物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程平時用作停車位的，經人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業主開放，每次租賃期限不得超過五年。
建設單位或者其他投資人在物業管理區域內投資建設的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應當優先提取一部分用于該人民防空工程的維護和管理。
禁止出售或者變相出售物業管理區域內人民防空工程停車位。
第六十五條物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（二）違法搭建建筑物、構筑物，下挖地下空間；
（三）擅自改變物業使用性質；
（四）侵占或者破壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動、拆除共用設施設備；
（五）拆除、損壞電梯的部件、附屬設施或者標志，強行開啟電梯層門、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關閉，超過額定載荷使用電梯；
（六）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品，嚴重影響房屋安全；
（八）高空拋物；
（九）隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的社會生活噪聲，影響鄰居通風、采光等；
（十）法律法規以及臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
第六十六條物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、物業使用過程中，有違反本條例第六十五條規定，或者有違反其他法律法規以及臨時管理規約、管理規約規定的行為的，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告有關主管部門和業主委員會。未聘請物業服務企業的，由業主委員會履行勸阻、制止和報告職責。有關主管部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以處理。
第六十七條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金；業主在辦理房屋權屬登記手續時，應當提供交存住宅專項維修資金的憑證。
業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。已成立業主大會的，續交方案由業主大會決定，報住房和城鄉建設主管部門備案；未成立業主大會的，續交方案根據市、縣（市、區）有關規定執行。
第六十八條房屋、相關設施設備的保修期滿后，發生下列緊急情況，危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的，可以采取應急維修：
（一）電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業主日常生活，經特種設備檢驗檢測機構、其他有資質的電梯專業檢測機構或者電梯制造單位出具安全評估意見認定或者整改通知書的；
（二）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，經消防救援機構出具整改通知書的；
（三）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經有資質的專業檢測機構出具證明的；
（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患，經有資質的專業檢測機構核實并認定的；
（五）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響房屋正常使用和安全，經有資質的專業檢測機構核實并認定的；
（六）二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障，影響使用，經專業機構核實并認定的，但由專業經營單位負責維修、養護的除外；
（七）其他危及房屋安全、人身財產安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況，經專業機構核實并認定的。
前款規定的緊急情況下，相關單位、專業機構應當根據業主、物業服務企業的申請，或者根據相關部門的要求，及時提供相應的檢驗檢測和核實認定服務。
住房和城鄉建設主管部門核查屬實后，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務企業或者相關業主立即組織維修。其中，住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向住房和城鄉建設主管部門申請列支；住宅專項維修資金已劃轉業主大會管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支，業主委員會審核同意的，應當報住房和城鄉建設主管部門備案。
第六章監督管理
第六十九條住房和城鄉建設主管部門履行下列職責：
（一）制定物業服務規范和等級標準；
（二）監督新建物業承接查驗，物業管理招投標，物業服務合同備案；
（三）擬訂住宅專項維修資金繳存、使用制度并監督執行；
（四）指導并監督物業服務企業經營活動，開展物業服務質量的監督和考核；
（五）指導業主大會成立，業主委員會選舉和換屆；
（六）房屋工程質量驗收，管理物業質量保修金，督促建設單位履行保修義務；
（七）負責建設工程消防設計、審查和驗收；
（八）負責白蟻防治的監督和管理；
（九）及時處理有關房屋工程質量和物業管理方面的投訴、舉報；
（十）依職責查處住宅物業項目建設和物業管理活動中的相關違法行為。
第七十條市、縣（市、區）人民政府有關部門履行下列職責：
（一）自然資源主管部門負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規劃審查，查處住宅小區建設項目竣工規劃核實前違反規劃要求的違法行為；
（二）城市管理部門履行物業管理區域內的城市管理職責，查處物業管理區域內違法搭建建筑物、構筑物，侵占和破壞綠化設施、市政公用設施、環衛設施，以及破壞環境衛生等違法行為；
（三）公安機關負責對物業管理區域內安全防范等設施的監督檢查，指導物業管理區域內治安防范工作，加強對業主養犬行為的監督管理，規范物業管理區域內道路停車管理，依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為；
（四）市場監督管理部門負責物業管理區域內特種設備的安全監察工作，督促特種設備檢驗檢測機構及時出具電梯安全檢測意見，查處物業管理區域內提供虛假資料取得工商登記、無照經營、侵害消費者合法權益、價格違法以及餐飲經營油煙排放不達標等違法行為；
（五）消防救援機構負責對物業管理區域內消防設施設備、場所等的監督檢查，查處違反消防安全法律法規的行為；
（六）生態環境主管部門負責物業管理區域內環境保護監督管理，按照職能分工依法查處水超標排放等違法行為；
（七）衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督等工作；
（八）人民防空主管部門負責物業管理區域內人防工程建設和維護管理的監督檢查，查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為；
（九）民政部門負責物業管理區域內社區居家養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查，以及喪事活動管理等工作。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。
第七十一條街道辦事處、鄉鎮人民政府依法組織和指導轄區內的業主依法成立業主大會或者物業管理委員會，選舉業主委員會；指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解物業管理糾紛。
居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府履行相關職責，指導、監督住宅物業管理的具體工作。
第七十二條市、縣（市、區）人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，召集住房和城鄉建設、城市管理、公安等部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業等方面的代表召開物業管理聯席會議，研究解決物業管理工作中的下列重大問題：
（一）業主委員會未依法履行職責的問題；
（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；
（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；
（四）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；
（五）物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題；
（六）需要協調解決的其他物業管理問題。
第七十三條市、縣（市、區）人民政府應當建立物業矛盾糾紛調處機制。
住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理投訴舉報平臺，在接到物業服務企業、業主委員會、業主和物業使用人的投訴、舉報后，應當予以登記并及時處理。不屬于本部門職責的，應當及時移交給其他有關部門進行處理，并告知投訴人、舉報人。
第七十四條市、縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當建立物業管理信用體系，加強行業誠信管理。
第七章法律責任
第七十五條建設單位違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第十條規定，未通過招投標方式選聘前期物業服務企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處二萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第十三條第二款規定，未向前期物業服務企業移交有關資料的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第十九條第一款規定，未按時交存首次業主大會籌備經費的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（四）違反本條例第六十四條第三款規定，出售或者變相出售物業管理區域內人民防空工程停車位的，由人民防空主管部門對當事人給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。造成損失的，應當依法賠償損失。
第七十六條物業服務企業違反本條例規定，由住房和城鄉建設主管部門按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第十三條第三款、第四十一條第三款規定，未按時將相關材料報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本條例第四十四條規定，未在物業管理區域內顯著位置公布相關信息或者公示的相關信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（三）違反本條例第四十八條第二款規定，物業服務未達到合同約定標準的，責令限期改正；
（四）違反本條例第五十二條規定，退出物業管理區域時拒不履行交接義務，或者損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，責令改正，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（五）違反本條例第六十六條規定，發現物業管理區域內有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時報告的，處五百元以上五千元以下罰款。
第七十七條業主和物業使用人違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第六十條第二款規定，在物業管理區域內從室內引電線用于交通工具充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處五百元以下罰款；
（二）違反本條例第六十五條第一項規定，損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第六十五條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物，下挖地下空間的，由城市管理部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設造價百分之五以上百分之十以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的，沒收實物或者違法所得，可以并處違法建設造價百分之十以下罰款；
（四）違反本條例第六十五條第三項規定，擅自改變物業使用性質的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（五）違反本條例第六十五條第四項規定，侵占或者破壞綠化設施、市政公用設施和環衛設施的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款；
（六）違反本條例第六十五條第六項規定，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防救援機構責令改正，處警告或者五百元以下罰款；拒不改正的，可以強制執行；
（七）違反本條例第六十五條第七項規定，存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安機關依法處罰。
第七十八條違反本條例第十一條第二款規定，建設單位、物業服務企業未按時將相關資料報送備案的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第七十九條違反本條例第十三條規定，建設單位、物業服務企業未進行前期物業承接查驗，并簽訂物業承接查驗協議的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。
建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由住房和城鄉建設主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十條違反本條例第三十八條規定，挪用、侵占物業共有部分經營收益的，由住房和城鄉建設主管部門追回挪用、侵占的共有部分經營收益，歸還業主，沒收違法所得。
第八十一條住房和城鄉建設主管部門、其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的工作人員，在對物業管理活動的監督管理或者協助管理工作中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十二條專業經營單位違反本條例有關規定，拒不承擔維修、養護和管理責任的，由市、縣（市、區）人民政府有關主管部門或者專業監管部門責令限期改正；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第八十三條違反本條例規定的其他行為，法律、法規另有處罰規定的，從其規定。
第八章附則
第八十四條本條例中有關專業用語的含義：
（一）共用部位，是指房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室等；
（二）共用設施設備，是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、控制柜、電梯、業主樓層間的供、排水總管、智能快件箱、消防設施、供電設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、健身設施、非機動車庫、共用設施設備用房等；
（三）專有部分，是指建筑區劃內具有構造上的獨立性，能夠明確區分，或者具有利用上的獨立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業主所有權的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。
第八十五條市、縣（市、區）人民政府可以根據本條例制定實施細則。
本條例規定的臨時管理規約、業主（代表）大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同和裝飾裝修管理服務協議的示范文本，由市人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。
第八十六條上饒經濟技術開發區、三清山風景名勝區和上饒高鐵經濟試驗區的管理機構在轄區范圍內履行對物業管理活動的監督管理職責。
第八十七條本條例自2020年3月1日起施行。