葛源鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地審批管理實施辦法(暫行)
為進一步規(guī)范農(nóng)村住房建設秩序，切實加強農(nóng)村住房建設管理，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《上饒市農(nóng)村居民住房建設管理條例》等法律法規(guī)和《江西省人民政府辦公廳關于進一步加強農(nóng)村建房規(guī)劃管理的意見》《上饒市農(nóng)村宅基地審批管理實施辦法（試行）》等文件精神，結合我鎮(zhèn)實際，制定農(nóng)村宅基地審批管理實施辦法。
一、工作目標
為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，提高農(nóng)村居民依法、依規(guī)、有序建房的自覺性，規(guī)范農(nóng)村建設，有效管控建房體量風貌，有力監(jiān)管建房質量安全，農(nóng)村居民建房工作管理更加規(guī)范化、制度化、常態(tài)化，農(nóng)村居民建房審批許可發(fā)證率達到100%，超高超大違法違規(guī)建房實現(xiàn)“零增長”。
二、組織機構
成立葛源鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地建房聯(lián)合審核小組（以下簡稱鎮(zhèn)聯(lián)審小組），由鎮(zhèn)黨委書記任組長，鎮(zhèn)長為第一副組長，分管領導、包干村領導任副組長，屬地派出所負責人、自然資源所負責人、鎮(zhèn)規(guī)劃辦負責人、農(nóng)辦負責人、各村（社區(qū)、林場）黨支部書記為成員。
三、基本原則
(一)符合規(guī)劃原則。農(nóng)村居民新建住宅必須符合鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃。不得占用基本農(nóng)田，盡量使用原有宅基地和村內空閑地。不符合規(guī)劃要求的，不得批準建房。
（二）“一戶一宅”原則。嚴格落實“一戶一宅”的規(guī)定，農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地。建房戶的住房建筑占地面積不得超過120平方米，總建筑面積不得超過350平方米，建房層數(shù)不得超過三層，房屋檐口高度不得超過11米（正負零到房屋檐口）。經(jīng)批準異地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還給村集體。
(三)遵循“八不準”原則。
1、不準違反規(guī)劃選址建房;
2、不準突破年度新增建設用地計劃審批建房:
3、不準在地質災害區(qū)等危險區(qū)域建房;
4、不準非法占用耕地建房;
5、不準超標準建房;
6、不準違反質量安全要求建房;
7、不準破壞生態(tài)環(huán)境建房;
8、不準損毀歷史文化遺存建房。
四、審批要求
(一)審批條件:
1、農(nóng)村居民新建住宅(包括新建、改建、擴建)，只能使用本集體經(jīng)濟組織的土地。
2、建房必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、集中布點，積極鼓勵農(nóng)村居民通過購地建房的方式由自然村向集鎮(zhèn)中心村聚集，不允許在村鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地范圍以外批新建零星房。
3、農(nóng)村居民建房符合(1)(2)且符合(3)中任一條件的，可以申請建房:
(1)申請人必須是本集體經(jīng)濟組織成員，在本集體經(jīng)濟組織內從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并承擔本集體經(jīng)濟組織成員應盡的義務;
(2)符合一戶一宅的政策規(guī)定;
(3)符合下列情形之一的:
①原有住房人均建筑面積低于30平方米或無住房的;
②因外出打工、上學、被勞動教養(yǎng)、服刑等特殊原因將原農(nóng)業(yè)戶口遷出，現(xiàn)戶口遷回后繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)勞動，承擔村民義務，且無住房的農(nóng)業(yè)人口;
③原有住房破舊需要改造、拆遷或因災倒房在原址新建且符合規(guī)劃或在屬地規(guī)劃區(qū)內另擇新址，并同意將原宅基地退還集體的;
④因村鎮(zhèn)規(guī)劃實施或重大項目建設需要拆遷的;
⑤經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶定居，遷入農(nóng)業(yè)人口落戶成為本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)集體經(jīng)濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，確無住房的;
⑥原本村現(xiàn)役軍人配偶，且配偶及子女戶口已落戶在本村組，無住房的;
⑦因自然災害、土地整理、整治需要搬遷的;
⑧因移民異地搬遷的;
⑨同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分戶的;
⑩原建筑占地在120平方米以內，層數(shù)在二層(含二層)
以下，并經(jīng)建筑安全司法鑒定同意的，可以申請加層，但加層后房屋層數(shù)不得超過三層，房屋檐口高度（正負零到房屋檐口）不超過11米，坡屋頂高度不超過2.2米，建筑總規(guī)模不得超過350平方米。
(二)不予審批的情形:
1、未編制規(guī)劃的村莊，農(nóng)民建房原則上不予審批。
2、農(nóng)村居民將宅基地出賣、出租或贈與他人的，申請宅基地新建、改建、擴建住房時，不予審批。
3、申請的建房用地存在權屬爭議的，不予審批。
4、原有住房被征收以貨幣補償方式安置的，不予審批。
5、申請人有違法用地、違法建設行為未處理結案的，不予審批。
6、申請人屬于政府集中供養(yǎng)照顧的孤寡老人、五保戶的，不予審批。
7、25戶以下的分散型、小規(guī)模的村莊，原則上不予審批。
8、不符合用地申請條件的其他情形。
五、審批程序
（一）農(nóng)戶申請。符合宅基地申請資格條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請，并提供以下材料：
1、按照要求填寫《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》；
2、申請人的身份證及戶口簿；
3、簽署《農(nóng)村宅基地使用承諾書》；
4、選定的農(nóng)房建設樣式圖復印件；
5、其他相關申請材料：申請原址改建、擴建以及拆舊異地建房的，需提供原宅基地使用權證明。
（二）村組審查。所在村集體經(jīng)濟組織收到申請后，提交村集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議討論，重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。并將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房屋層高和建筑面積等情況以及審查結果在本集體經(jīng)濟組織范圍內公示7天，公示期滿無異議的，在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》簽署意見，連同《農(nóng)村宅基地使用承諾書》和村集體經(jīng)濟組織討論會議記錄、公示資料等一并報鎮(zhèn)聯(lián)審小組。村級審查未通過的，應及時告知申請農(nóng)戶說明理由。
（三）鎮(zhèn)聯(lián)審小組審核審批。鎮(zhèn)聯(lián)審小組收到申請資料后，組織規(guī)劃辦、自然資源所、農(nóng)辦等進行現(xiàn)場踏勘和測繪。經(jīng)現(xiàn)場踏勘符合條件的，由鎮(zhèn)聯(lián)審小組召開聯(lián)審會議進行審核，按照下列程序分別作出處理：
1、申請在宅基地范圍內建房，不涉及農(nóng)轉用的，由鎮(zhèn)聯(lián)審小組在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》簽署審批意見并報縣自然資源局、縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局；
2、申請涉及占用農(nóng)用地建房且不占用永久基本農(nóng)田的，符合村莊規(guī)劃的，由鎮(zhèn)聯(lián)審小組匯總后上報縣級自然資源部門會同縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門辦理農(nóng)轉用審批手續(xù)后，履行宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批程序方可建房；
3、符合條件、資料齊全的，鎮(zhèn)聯(lián)審小組將審批結果在申請人所在村集體經(jīng)濟組織范圍內予以公告，公告期不少于7天。公告期滿無異議的，由建房戶與村委會簽訂《葛源鎮(zhèn)農(nóng)民建房履約協(xié)議書》，由縣自然資源局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，鎮(zhèn)人民政府核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準書》。
（四）放線驗線。建房戶取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、《農(nóng)村宅基地批準書》后，開工建設前必須向鎮(zhèn)聯(lián)審小組申請放樣。鎮(zhèn)聯(lián)審小組組織相關人員按照批準用地和規(guī)劃許可進行實地丈量批放宅基地，確定具體建房位置，對村民建房現(xiàn)場釘樁、放線，并在施工現(xiàn)場設立農(nóng)村居民建房規(guī)劃公示牌。建房戶在地基澆筑時需向鎮(zhèn)聯(lián)審小組提出驗線申請，經(jīng)驗線無誤后才能繼續(xù)施工。宅基地批準后兩年內未建房動工的，原用地批準文件失效。
（五）竣工驗收。農(nóng)村居民建房完工后，必須及時向鎮(zhèn)聯(lián)審小組提出竣工驗收申請，驗收合格后方可入住。鎮(zhèn)聯(lián)審小組相關人員實地核查規(guī)劃和用地要求的履行情況。符合規(guī)劃許可和相關要求的，依法完成驗收手續(xù)，在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》提出驗收意見。未按照規(guī)劃許可實施建房的，不予以驗收。
（六）確權發(fā)證。農(nóng)房竣工驗收合格后，建房戶可以依法向縣級不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記，核發(fā)不動產(chǎn)權證書。
六、防控機制
(一)建立巡查機制
1、各村委會（社區(qū)、林場）為農(nóng)民建房的巡查監(jiān)控責任主體，負責審查并監(jiān)督建房戶嚴格按照相關審批要求建房。要制定巡查、報告、監(jiān)控工作制度，簽訂控違工作責任書，組建村級控違信息員隊伍并形成監(jiān)控網(wǎng)格，對轄區(qū)內農(nóng)民建房進行不定期巡查（對新開工建設的每周不少于兩次，每次需將巡查情況以圖文形式發(fā)至鎮(zhèn)農(nóng)民建房管控群），建立好村級巡查臺賬。各村委會（社區(qū)、林場）對接到的舉報或巡查過程中發(fā)現(xiàn)的各類違規(guī)違法建房行為及時制止和處理，責成違規(guī)違法行為人立即自拆，無力控制的違規(guī)違法建房行為，及時向鎮(zhèn)執(zhí)法大隊報告。
2、鎮(zhèn)規(guī)劃辦、自然資源所、農(nóng)辦等單位要嚴格落實“五到場一公示”的要求，切實加大巡查監(jiān)督力度，對未嚴格落實巡查制度或巡查臺賬不全的網(wǎng)格員提出處理意見報鎮(zhèn)紀委研究。
(二)建立責任追究制度
1、各村委會（社區(qū)、林場）要深刻樹立“將一切違建遏制在萌芽狀態(tài)”的意識，要第一時間對轄區(qū)內發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)建設行為進行制止。各村委會（社區(qū)、林場）一年內發(fā)生三起形象進度在基礎以上而未發(fā)現(xiàn)或者出現(xiàn)超高超大的違章建筑，對所在村村黨支部書記進行免職處理(村主任按法定程序追責)。
2、對違法違規(guī)建設管控不力或參與、唆使、組織他人違法違規(guī)建設的村組干部，一經(jīng)查實，從嚴處理。
3、對買賣或者以其他形式非法轉讓土地、新增違法違規(guī)建設的，依法進行嚴肅處理。有黨員、干部、職工參與的，按照黨政紀律有關規(guī)定處理;有其他在聘人員參與的，一律予以解聘。
七、附則
1、原址改建、拆舊異地建房、擴建、加層以及加蓋坡屋頂?shù)模鑸笈蠓娇蛇M行建設；
2、鎮(zhèn)聯(lián)審會議原則上一個月召開一次；
3、本鎮(zhèn)戶籍的農(nóng)村居民安置在縣城規(guī)劃區(qū)內的，建房需按照縣城規(guī)劃區(qū)內的相關規(guī)定和要求進行報批；
4、本辦法自2021年10月1日起實施，最終解釋權歸葛源鎮(zhèn)人民政府所有，在執(zhí)行過程中如有與國家和地方法律、法規(guī)相抵觸的以國家和地方法律、法規(guī)為準。